リフォームあれこれ　その18

当ブログへお越し頂きまして誠にありがとうございます。

アドバンスプロパティ代表の山崎です。

8月に入りましたね♪

これから始まる高校野球も遮熱対策であったり

来春からDH制も導入されるみたいですね。

暑い中とても大変ですが、参加される選手には怪我なく

最高の試合を見せて頂きたいなと思います。

さて今回のお話ですが、

リフォームのお話。

昨今の物価上昇の煽りを受けて、賃貸の世界でも

賃料の値上げだったり、原状回復費に対するコスト増など

家賃に転嫁できるエリアであったり物件であればよいのですが

残念ながら、すべてが家賃に転嫁できないのも現実です。

今回のお部屋ですが、柏駅から徒歩5分の好立地のマンション

明らかに賃料設定が低く設定されていたので、

今回の原状回復に合わせて賃料をUPするための原状回復をご提案。

下記の通り施工しましたので少しレポート書かせて頂きます。

築年数は43年と少々築古物件になりますが、

これまでも、建物玄関ドアを交換したり

室内に関しましても、お部屋によってはキッチンであったり

浴室であったり改修をされていた物件です。

室外についても外壁などのメンテナンスはもちろんの事、

日々のメンテナンスが届いている物件です。

ただ、今回ですが原状回復にも減価償却が過ぎたクロスであったり

その他表層の部材交換が必要でした。

ただ、やり方によっては、そういったクロス交換などのアレンジで

見栄えを変え成約率を上げていくという方法もあります。

これらは弊社的には得意の作業ですが、今回もそういったクロス交換などの

表面の部分と、追加で築古感を軽減する作業をご提案させて頂きました。

まずご退去時の室内状況と施工完了後の室内状況について

ご紹介させて頂きます。

まずはリビング部分。

クロス交換を行っております。

クロスについては、天井には昨今のトレンドである木目調のアクセントクロス

床材については、元々CFでしたので同様に天井クロスと似たような形で

交換。

壁面1面にアクセントクロスを入れております。

まず、アクセントクロスについてですが、正直な所、一般的な賃貸用のクロスと比べて単価が20％程度割高です。

ではこのアクセントクロスを入れるメリットですが、

従来の賃貸用クロスと比べて耐久性が高いと言われてます。

単純に、日焼けなどが目立ちにくいので交換サイクルを伸ばす事が出来る

というのも一つのメリットです。

天井にアクセントクロスをいれるのも同様に、交換サイクルを伸ばす

という事を考えながら配置してます。

天井の場合、照明焼けと呼ばれる照明を外した痕がついてしまいます。

これが意外と目立ってしまう事があります。

クロスに関しては短期間のご入居であれば、毎回交換しない事もありますから、

照明焼け痕が目立って全部天井クロス交換というのも・・・

賃貸経営をしていく中で、極力こういったコストは抑えていきたいですよね。

同じくリビングですが、間仕切り部分がふすまになっております。

これは一般的ですが、前回もただのふすまではなく、カラーのふすま紙を利用し

少しイメージを変えております。

今回は、このように目立つ箇所にもフォーカスして

建具自体の交換という形で対応しました。

こちらはリビングに隣接する和室です。

同じようにふすま部分を木製の建具へ交換しました。

もちろんコストのかかる部分ですが、建具の変更についても

できればもう少し早いタイミングでできればよかったですが

やはり見栄えが大きく変わるので、こういった作業もお勧めです。

続きまして脱衣スペースになります。

以前は廊下から丸見え

という状況でしたが、今回は廊下と脱衣スペースの間に間仕切り戸を

入れ、しっかりと脱衣所としての機能を向上させました。

プラスしてクロスですが、従来の物ではなく同じくタイル柄のクロスを

配置しました。

脱衣所の続きになります。

観音開きの扉で収納スぺースがありましたが、今回他の建具交換と合わせて

クローゼットタイプの物へ変更しました。

掃除機など小物を入れるスペースとして最適です。

最後にトイレになります。

どうしても古いマンションですと、トイレの横に排水管がむき出しに

なっていることが多いと思います。

※昔の社宅や団地などに多い仕様ですね。

今回のリフォームの際に、少しでも次の修繕を行わなくても良いように

この排水管については壁を造作して隠すことにしました。

合わせてトイレ本体についても始めて交換することになりリニューアルしました。

実際に今回の修繕を行うことによって賃料については15000円程度UP

することが出来ました。

実際のご案内ですが、インターネット広告を始めて4日で

ご案内が3件入り、無事3件目でご成約となりました。

初めの2件については、奥さまだけとかご主人様だけというような形の

内見でしたので成約に至りませんでしたが、3件目のご案内にてしっかり

ご成約になりましたの今回の修繕については大正解だったと言えます。

毎回、原状回復をする際に思う事ですが、

ローコストで普通のお部屋を造っても成約率や賃料設定を変えていくことは

中々難しいなと・・・

やはりある程度、個性的なオンリーワン的なお部屋を造ることが大事だなと

思いました。

満室稼働を目指す♪

という最終目標があり求めるものは同じかもしれませんが

コストをかけて原状回復をしていくのであれば、少し考えていくことも大事ですね。

最後までありがとうございます。

今回はこの辺で

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