物件調査あれこれ　その5　遠方でもしっかりと調査を♪

当ブログへお越し頂きまして誠にありがとうございます♪

アドバンスプロパティ代表の山崎です。

今回ですが、売買についてのお話。

アドバンスプロパティは賃貸管理をメインの会社ですが、

今回の事例のように、収益物件の売買についても積極的に行っております。

売買についてですが、大半は弊社で頂いたお話は、弊社物件オーナー様へ優先的に

お話をさせて頂く中で循環していくのですが、

今回ご依頼を頂いたのは名古屋ｗ

最近、どうも名古屋の街に呼び寄せられているようです(笑)

登記簿謄本・公図・周辺地図などからある程度の情報を取得したうえで

現地調査を始めます。

今回の場合、現管理会社さんが非協力的ですので、ひとつずつ

無駄足になるかもしれませんが調べていきます。

まずは境界になる箇所に、杭が打たれているかどうかです？

この物件は、建築会社さんが建築

その後、関連の子会社さんが賃貸管理

とよく見かける状況。

ただ・・・・

杭もないですし、越境があったりと

建物売却時に確認していないのかな？

と思うような感じでした。

まずは早々に売却できるように、書類上の準備を開始します。

書類上の準備というのは、市役所や水道局・ガス会社などで

実際にこの物件の状況を調べます。

これらの調べることは、さほど時間がかかるものではないですし

難しいものではありません。

今回ご依頼を頂戴した物件は、土地の分筆後２筆になっているのですが、

それらを合筆せずに建物を建築しています。

これについては、なんのマイナスもないのですが

しっかりとした測量をせず、同意書たるもので

建築が進められてました。

このような場合ですが、売却の際に確定測量が行われていないと

公的な図面がない訳ですから、銀行さんの融資が受けにくくなります。

それって・・・・？

これは以前、銀行担当者と雑談をした際に聞いた話ですが、

公図※1がないってことは、権利関係がしっかりとしていないものではないか？

というような判断をされるようです。

普通に考えればそうなりますよね。

不明瞭な土地を担保にするのは基本的には難しいでしょう。

理解できます。

※１　公図というのは、法務局が管理する土地の地番や位置、形状などが示された図面のことです。土地の区画を地番とともに表示し、隣接する土地との関係を視覚的に確認できます。
公図は、明治時代の地租改正時に作成された地図を基に現在まで更新されており、長い歴史を持つ公的な図面です。

今回、測量もされていない不明瞭な土地ですので

売却をする前にきちんとしておく必要があります。

そうでないと次に購入される方の融資が付きにくくなるとか・・・

結果売れないわけですから、よい事はありません。

くどいようですが、今回の案件の場合、

今の管理会社さんが非常に非協力的です。

建築会社さんと管理会社さんは同じグループですから

我々のような部外者が立ち入ってくることに対して良いと

思わないのでしょう。

理解できます。

とはいえ、ここまでの経緯を調べるために、物件引き渡し時に同封されていた

隣人との立ち合い書から、当時この調査に携わった測量会社さんを探し当てる

事ができました。

残念ながら当時の担当さんや詳細を把握されている方は、すでにいらっしゃいませんでしたが、わかる限りの情報を頂く事が出来ました。

内容を把握されていない会社さんよりも、少しでも把握されている会社さんの方が

スムーズに進みそうですので、測量の依頼をしました。

予想通り、手続きが早い

この選択は大正解でした♪

と・・・なんとか売却できそうな状況になってきたのですが、

次のネックになるのは現行の管理契約・・・

なんかえぐい契約になってますが・・・

情弱ビジネスとでもいうのでしょうか？

注意が必要ですね

こちらについては、また後日UPさせて頂きます。

今回はこの辺で

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