強制退去の後で　CASE１０

当ブログへお越し頂きまして誠にありがとうございます♪

アドバンスプロパティ代表の山崎です。

今回は、先日行われた強制執行のお話

強制執行というとすごい話に聞こえますが、

この業界では、残念ながら定期的に起こる話です。

理由としましては、家賃滞納を起こしている方に対する過保護な憲法の元で

（※少なくとも私はそう考えております。）

オーナー　＝　悪

入居者　＝　正

という立ち位置が関係していると思います。

上記は性善説の元に成り立っておりますので、

悪意にあふれた方に入居されてしまうと、このような事が発生してしまいます。

簡単に書くのであれば、合法的に退去をさせることができる勇逸の手段

となります。

現在の法律では、この方法以外に合法的に室内に残された荷物の撤去できる方法はありません。

もちろん、この強制執行というのは最終手段ですので、それまでに

様々な手続きを管理会社であったり、物件オーナーであったり、保証会社であったりが行っております。

ここまで話が進んでしまうのは、入居者から単純に家賃の支払いがない

そして裁判係争にて、貸主が勝訴するという所まで話が進まないとこうはなりません。

今回のケースですが、ここまで話が進む前に、

保証会社による催促を行っております。

最近では、管理会社でも賃料の回収に関しては、保証会社を利用する事も

多く、直接督促を行うケースは減ってます。

この事例も保証会社にて賃料を口座引き落としを行い

指定日に管理会社の口座（すなわち弊社）に入金されるという流れです。

この関係上、我々管理会社には、口座引き落としが行われたかどうか？ではなく

指定日に入金されます。

ですので、保証会社からのアプローチがない場合は、家賃滞納はない

と認識しております。

もちろん家賃滞納が発生すれば、随時、保証会社より進捗連絡がありますので

情報共有はできております。

では実際に行った流れとして

①入居者に対する督促

※おおむね３か月滞納くらいまで

ここまで督促を行っても進捗がない場合、

支払い意思がないとみなします。

※内容証明郵便や督促状など・・・・。

②保証会社による立ち退き交渉

法的手続きに入る前に、立ち退き交渉を行います。

保証人が要る場合は、保証人に対しても同じように交渉を行います。

稀にですが、保証人が支払う事によって解決することもありますが、

今回は保証人は保証会社になりますので、当人との話し合いになります。

この地点で解決しない場合は、法的手続きになります。

③明け渡し訴訟開始

その後、入居者に対して裁判所より出頭通知が発送されます。

出頭すればその場で話し合いが行われるのですが、

大半のケースは、出頭しませんので強制執行となります。

強制執行に関しては、裁判所より〇〇日までに部屋を明け渡すように

催告書が発送されます。

そして強制執行となります。

実際、強制執行の際に立ち会ったのですが、

裁判所から来られた執行官

強制執行を行う裁判所所定の引っ越し業者

保証会社

小生

当人の姿はすでになく、室内はごみ屋敷でした・・・

添付写真は、残物をすべて裁判所指定の業者にて搬出した後のものになります。

実際は、玄関を開けたら目いっぱいのゴミでした。

今回の件も保証会社へ加入がなければ、こういった費用が掛かったわけですから

本当に保証会社の有難さを感じました。

まずは、一般的な督促について

入電・内容証明費用（２０００円前後）・現地訪問

この辺りは、基本的に管理会社が入っていれば管理会社が行う業務になりますので

※管理手数料内での作業

オーナー様の費用負担はありません。

次に、実際の裁判費用

印紙代が１万円弱

【占有移転禁止の仮処分】の手続きを合わせて行いますので

賃料の３か月分を保証金として納入します。

裁判にあたりましては法律家に依頼をしますので

おおよそ着手金が３０万円程度、成功報酬が５０万円前後

そして強制執行にあたり、今回は2DKでしたので

普通の状態であれば２０万円程度

今回はゴミまでありましたので、追加があったかと思います。

ざっくり１００万円というのがある程度の金額です

あくまでざっくりですが・・・

さらに裁判には時間がかかりますので、その間の賃料は入金されませんし

大半ですが、それまでの滞納家賃も回収はままならないでしょうから、

損害額は大きくなるでしょう。

保証会社加入は必須

仮に収益物件の購入や管理会社変更などで保証会社の加入がなかった

または、保証会社の承継が出来なかった場合は、

保証会社への加入して頂く事をご提案させて頂きます。

詳細は個別でお問い合わせくださいませ。

最後までありがとうございました。