賃貸管理あれこれ　その121

当ブログへお越し頂きまして誠にありがとうございます♪

アドバンスプロパティ代表の山崎です。

今回のお話ですが、少し前になるのですが、対策工事を行ったウオーターハンマー現象に

ついてのお話。

いきなりウオーターハンマー現象といっても難しいと思いますので

下記にて解説させて頂きます。

ウォーターハンマー現象とは、水道管内の圧力が急激に変化する現象です。

給水管の内部で水が激しくぶつかってしまうため、バルブの開閉によって「ドンッ！」とした衝撃音が響きます。

まるで水道管をハンマーで叩いたかのような音が鳴ることから「ウォーターハンマー現象」と一般的には呼ばれています。

音ですが『ゴン』『トントン』『ガンガン』など、とにかく不快な音です。

このウォーターハンマー現象は、水道管が設置されている場所であればどこでも生じてしまう可能性があるトラブルです。

原因は色々あるのですが、単純に水道管を固定する部材などの破損によるもの

→これについては、東日本大震災の時にいくつか遭遇しました。

それと供給されている水量が過剰な場合など・・・

取り急ぎ調査を行います。

今回の場合ですと、該当するお部屋に関しては、

キッチンの混合水栓の開け閉めをすると、圧力がかかっているのか

すでに『カツン』というような感覚それと給湯器が設置されているお部屋に隣接する

お部屋にて『トントン』というような音が鳴っております。

このような場合は、一般的に水を使う箇所に対して減圧機を設置することで

軽減されます。

写真左ですが、キッチンになります。

給水管・給湯管にそれぞれ減圧機を設置します。

写真右ですが、洗面台になります。

同じく給湯管・給水管にそれぞれ減圧機を設置します。

※写真にはないですが、同じように洗濯機の水栓にも減圧機を設置します。

ウオーターハンマー現象は洗濯機や食洗器など急に水圧がかかる際に発生しますので併せて対策を行います。

これにより水やお湯を出す際の嫌な感覚というか

音はなくなりました。

一般的に賃貸住宅で行う対策工事はここで終了なのですが、

実際、給湯器に隣接するお部屋の音に関しては、まだ

『トントン』というような音が続きます。

次に、居室の外にある（玄関横廊下に設置）給湯器からの音を確認します。

水を使用する際には、音はなくなっております。

つまり室内の対策工事がうまくいったことを意味しております。

給湯器の前で待機し、キッチンにてお湯を使って頂くと

『ガンガン』と音がします。

この音が室内に響いている事がわかります。

こういった場合、給湯器が古ければ給湯器の老朽化により、水流分離が起こっていると考えられるのですが、交換して３年弱

今回に関しては、給湯器の老朽化が原因と考えるのは難しいと考えます。

では、給湯器のお湯の水量を調整することによって解決しますので、

室内の各所に設置した減圧機を給湯器の給湯管に同じように設置します。

写真左にある給湯管を取り外し、設置する減圧機に合わせて

（写真中）の給湯管に組み込みます。

（写真右）設置する減圧機

（写真右）設置した減圧機

今回の対策工事で、鳴りやまなかった嫌な音について改善されました。

同じく、実際に被害にあってしまっているお部屋の上のお部屋・隣のお部屋に

ついても同様の対策工事を行い、作業完了。

ウオーターハンマー現象については、この作業を行っても完全に症状がなくなるわけではなく、館内で同じ症状がどこかで発生するといったリスクがあります。

理想形としては、全部屋同じ対策工事を行うのが理想ですが、賃貸経営の場合、そうしてもコストのバランスもありますので、実務の中では被害にあっているお部屋から順に行うというのが主流です。

※もちろん最終的にやるかやらないかはオーナー様の経営判断になるかと思います。

まず、全部屋同じような症状が出ているわけではなく、発生しているのは、

数部屋でそれも症状が違ったという点。

今まで、数多くの物件管理をしてきましたが、給湯器に減圧機を設置する事によりウオーターハンマー現象が収まったのは稀な事。

床や壁をはがしての作業にならなかったのが不幸中の幸い。

※以前の給水管のはずれで起こったウオーターハンマー現象の際は、数日間ご入居者様にホテル暮らしを依頼しましたので。。。

と長文になりましたが、ご入居中にこういった症状が出てしまった際には

アドバンスプロパティまでご相談くださいませ。

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