原状回復の現場から♬

当ブログへお越し頂きまして誠にありがとうございます♪

アドバンスプロパティ代表の山崎です。

今回は原状回復の現場からレポートさせて頂きます。

ワタクシもこの業界に入るまでクロス交換って何ぞや？

って感じだったのですが、実際に作業に入ってみると色々と理解できるものです。

では順を追って解説させて頂きます。

管理物件ではないのですが、原状回復についてご相談を頂戴した物件になります。

1K　約15㎡　6帖弱のお部屋+ロフト

という物件。

都心だったり駅からのアクセスが良いのであれば、こういった俗にいう3点UB物件でも

サクっと成約になるのですが、少し街から離れたりしますと競争力という点では、残念ながら厳しいというのが現実です。

では、こういった3点UB物件を成約させるためにどういった手法をとるか？

という点ですが、一般的には上策・中策・下策

と大きく3つに分かれます。

上策ですが、こちらはコストをかけて賃料をUPさせるといった手法です。

リノベーション作業でキッチンであったりお風呂トイレなどの水回りの変更や

間取り自体を今風にアレンジするなどがこの手法になります。

コストをかけるわけですから、当然のことながら今現在の賃料よりもUPさせることが必要です。でないと採算が取れませんからね。

これらの施策は、築古物件で都心や街までのアクセスが良く、室内が新しく生まれ変われば賃料UPや早期成約になるという点をクリアできればオススメしたい施策です。

中策ですが、こちらはある程度のコストで表面上を綺麗にするまたは魅力的にする

という方法です。

弊社にて行うプチリフォームは、これに該当します。

中策ですが、イメージ的に今の賃料を維持する事や早期成約にもっていくために行うものです。現在進行形の話になりますが、ワタクシの事務所がある柏エリアでは、50平米を超えるファミリー物件については、賃料が更新のたびにUPしております。

理由は単純に物価が上がったという事もありますが、金利上昇やコロナ明けからの建売物件や分譲マンションの価格高騰などが考えられます。

こういった時勢の場合、わざわざ上策までコストをかけて経営するよりも、表面的な修繕でも賃料UPが見込まれますのでコスパ的にも良いです。

ただ奇麗にしても魅力的に映りませんので、どうせコストをかけるのであれば、クロスの柄や床の色や素材などまで考えて施工してみたらいかがでしょうか？

最後に下策です

手元に修繕費がない

空室がいっぱいでとりあえず埋めたい（満室にしたい）

など、その場しのぎの施策になってしまいますが、コストをかけないで、できる

というのが最大のメリットです。

どうすれば満室にできるかという点だけで見れば、市場相場より10％さげれば

成約にはなります。

ただ、長期的な視点で見れば売却時の表面利回りが落ちたり、いつかは修繕でコストをかけないと満室維持はできませんのであくまで限定でご検討ください。

話を戻させて頂きます。

今回は中策、表面上のクロスを交換してパッと見を良くする方法をご提案させて頂きました。

現状ですが、少々年季の入ったエアコン

全体的に日焼けなどでくすんだクロス

ロフトの絨毯も・・・

などなど、上げてしまったキリがないですが、回収できる賃料からかけられるコストからできる作業はクロス交換それとエアコン交換です。

では作業中の１コマ

※弊社スタッフがおりますが、気にせずご覧ください

まず壁面のクロスを剥がす作業になります。

クロスですが年数があまり経過してなければ、さして苦労しない作業なのですが、

このお部屋に関して言うのであれば、おそらく10年はクロス交換されてないかな？という感じでした。

※詳細は分かりません・・・・あくまで体感です

またロフト付の物件の場合、天井のクロスを剥がす作業は中々大変でして

無理して行うと雪崩式ブレーンバスターを受けてしまいますので注意が必要です。

今回は、エアコン交換もあったので、クロス剥がしとエアコン設置で半日かかってしまいました。

天井に設置されている照明についても、クロス交換時に一般的なシーリングライトへ変更予定。

クロスを剥がし終えますと、クロス張りになるのですが、はがしが甘いと凹凸が出てしまいますので危ない場所には下地としてパテを薄く塗ることもあります。

よくクロスを交換しても生活臭であったりヤニ臭・ペット臭が取れない場合は、クロスの下の下地ボードがダメな場合が多いです。

このお部屋はそういった生活臭などもありませんのでクロス交換だけになります。

また話がズレてしまいますが、階下漏水などですぐクロス交換ができないのは、この下地ボードをしっかりと乾かさないとカビが出てしまうからです。もちろん火災保険などで申請することによって保険対応できるものもありますが、体感ですが保険会社さんの鑑定士さんも厳しいので中々こちらの思い通りの申請が通過するとは限りません。

剥がし終わったクロスは産廃業者に引き取って頂きますので、まとめて回収

こんな感じで半日の作業

クロスが届き次第、クロスを張ってハウスクリーニング

賞味あと2日くらいの作業になります。

今回の作業はここまで

アドバンスプロパティでは、こういった原状回復に関しましてもご相談を受け付けております。よろしければ弊社ホームページよりお問合せ頂けましたら、現地調査の上、こんな感じの原状回復で・・・・などご提案させて頂きます。

皆様からのお問合せお待ちしております♪

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