空室対策のひとつとして♪

当ブログへお越し頂きまして誠にありがとうございます♪

アドバンスプロパティ代表の山崎です。

今回は少し日常の業務のお話から賃貸経営についてのお話。

アドバンスプロパティでは、弱者救済の為、生活困窮者についての生活支援を

しております。

もちろん直接何かをする

という訳ではなく、生活弱者に対して住居を提供する

というお手伝いをしております。

多いのが高齢の方であったり

生活保護を受給されている方が上記に該当します。

もちろんリスクもありますが・・・・

アドバンスプロパティには

リスクを最小限に回避し、最大限の利益を還元する自信があります。

下記にて成功例について記載させて頂きたいと思います。

オーナーチェンジの際に、アドバンスプロパティ賃貸管理開始

弊社管理開始以前の平均賃料は、３．１万円

室内の平米数も１８㎡

お風呂トイレ一緒の３点UBタイプ

ベランダなし

昨今の主流になる単身向けの物件と比べると

競争力の弱い物件でした。

このような物件を成約に持っていく際に、

お風呂トイレを別々にするリフォームであったり

室内全体をリノベーションを行うなど

先行投資をすることによって賃料を改善すると言った手法を

提案される会社様が多いです。

ただリノベーションを行う事によって賃料が劇的に回復するのは

駅近物件など元々需要がある物件であって

今回のような築古すぎてしまう物件に関しては、

大きな効果が見込まれないことが多々あります。

昨今の中東情勢の不安定から建材価格の高騰が始まり

正直な所、リノベーションで収益を上げていくのは

難しくなっております。

この物件の満室稼働させることに成功した要因ですが

生活弱者の受け入れでした♪

生活弱者の受け入れについては、

特段大きな修繕は必要ありませんので、

一般的な保証会社での入居審査の通過

本人からの支払いではなく、市役所からの代理納付を

契約条件に成約

今現在、平均家賃４．１万円まで収益が回復しました。

キャッシュフローが出てますので、今の段階で無理に売却であったり

利益の確定を急ぐ必要はなくなりました。

ひと部屋あたり１万円の賃料UPですから、相当のUPです。

管理受諾当時、２棟２２戸中入居していたお部屋は８部屋

ほぼ空室であったという状況。

物件の所在ですが、柏駅から徒歩での移動は難しく

本数の少ないバスで移動

もしくは東武野田線にて隣駅まで移動した上で、徒歩１５分

築４０年

お風呂トイレ一緒の３点UB

旧レオ〇レス

電気コンロ

洗濯機置き場はベランダ

成功例➀と同じく競争力の乏しい物件。

弊社管理以前の対策としてペット飼育可

にされていたとの事ですが、ただペット飼育可にしただけで

退去された際の原状回復費がかさんでしまう事と

当時の管理会社さんの知識不足で、ペット飼育の破損個所についても

請求してくれなかった

との事で、空室が続き弊社へ声をかけて頂きました♪

弊社の施策として、生活困窮者に向けた物件への転換を提案しましたが、

以前の管理会社の際に、生活困窮者を入居させた際に

家賃滞納や大きな原状回復費

それとその方が、周辺住民とトラブルになり他の方が退去されてしまったと

いう事例がありましたが、アドバンスプロパティにて行っている対策であったり

その基準のご説明などを行い無事承諾を頂いたので

生活困窮者向け物件として再募集開始。

期間としましては、４か月かかってしまいましたが、無事満室

成約賃料についても、以前の管理会社で成約されていた２．８万円ではなく

各部屋４．１万円にて成約。

月収２２．４万円→７９．８万円

大幅UPしました。

この客付けに関して大きな原状回復は行わず

クロス交換やハウスクリーニングなど表層のリフォームで対応しております。

※１部エアコン交換は入りましたが・・・

以前の管理会社さんの一般の方が入れ替えになればさらに

収益は改善されます。

収益が改善されて収支が良くなりましたので

外壁塗装を行いました。

今回の外壁塗装で立て壊し迄、充分に持つでしょうから

大きな修繕はなくなりそうです。

生活困窮者を入居させることによるデメリット

それと何かあった際にどのように対応するか？

について、この場でかけることについて記載したいと思います。

基本的に生活困窮者を受け入れる際に、１番のリスクは

家賃滞納になります。

家賃滞納については、市役所やその他から支援を受けている際は、

基本的に起こらないのですが、

下記のケースでは家賃滞納が発生することがあります。

➀生活保護など市役所や支援団体からの支援がなくなった場合

②支援中であっても本人が入院などしてしまった場合

大きくこの2つがあります。

どちらの場合も、入居時に保証会社への加入を義務付けておりますので

大きなトラブルまでは発展しません。

１次的に家賃滞納にはなりますが、月末までには解消されます。

次に高齢者を受け入れた際に高まるリスクとして

孤独死があげられます。

孤独死については、高齢化社会を迎える日本において

どうしても避けられないリスクです。

また実際業務を通じて遭遇する事ですが、高齢者というだけで

受け入れを拒否される物件も多々あります。

では、孤独死に対してどのような対策を打っているか？

という話ですが、方法は2つあって

➀入居者の火災保険の中の孤独死特約を使う

②オーナー様がご加入される火災保険の中で孤独死特約を追加する

今現在この2つに限られます。

アドバンスプロパティでは、火災保険については弊社指定の保険にご加入して頂きます。

大きな理由の一つですが、この【孤独死特約】がついているかどうか？

ここにつきます。

生活困窮者の場合、基本的に身寄りがない

または生活基盤が貧弱なわけですから、

こういった孤独死が起こった際に、誰からも回収することができません。

※相続が発生すれば別の話です・・・

こういったリスクを回避する為に、弊社指定の火災保険への加入をお願いしております。

仮に弊社指定の火災保険へのご加入を拒否される場合は、残念ながら

入居審査の合否の関わらず受け入れを拒否させて頂いております。

仮に、この孤独死が発生してしまった場合ですが、

基本的に入居者の火災保険を利用したうえで修繕をかけます。

入居者の火災保険だけで事足りない場合は、オーナー様のご負担であったり

またはオーナー様の加入されている火災保険の孤独死特約を申請して頂きます。

昨今の法律改正で、こういった孤独死についての告知義務しなくても良いと

なりましたが、現場ではそういう訳にもいかず一般向けに貸し出す際には

管理会社の立場として知りうることは入居希望者にお伝えします。

もちろんこの件は生活困窮者にも同様ですが、

孤独死が起こったからと言って賃料を下げる必要はないです。

こういった点からリスク回避可能です。

もちろんリスクについては、賃貸経営である以上ゼロにすることは

できません。

ただゼロに近づけることはできます。

築古物件を生活困窮者受け入れ物件に変更する事によって

大きな収益改善になる事は間違いないです。

補足するのであれば、闇雲に生活困窮者の受け入れをするのではなく

アドバンスプロパティのように、どんな事があっても

対応できるノウハウがなければ、ダメです。

今回書かせて頂きました生活困窮者物件への変更は

コストをかけずに収益を改善させるといった手法になります。

ご相談いただけましたら、変更が可能かどうか？の判断

また将来この金額まで収支が回復するなどご提案させて頂きます。

ご興味があれば下記連絡先または、このブログからお問い合わせいただけましたら

回答させて頂きます。

最後までありがとうございました。

賃貸管理、介護事業、空き家管理のご用命は
（株）アドバンスプロパティ
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アドバンスプロパティでは、賃貸経営のお手伝いをさせて頂きたく、 空室等でお困りの オーナーさまよりのお問い合わせをお待ちしております。 他社さんに管理をお任せしているが空室が目立つ・リフォームばかり提案されるけど無駄に高い などなどお問い合わせお待ちしております。