物件調査あれこれ　その7

当ブログへお越し頂きまして誠にありがとうございます♪

アドバンスプロパティ代表の山崎です。

今回は、物件調査のお話。

今回ご用命を頂戴した物件ですが、新築時に前々所有者と企画した物件だったんので

少し胸熱です。

かれこれ２０年前になりますでしょうか・・・

懐かしいなあ

そんな感じでしたが、変わりがないか？

現地調査です。

管理を頂戴する際に、１番NGな事ですが

出来もしない事をできると言って受諾する事です。

例えば、〇万円で決めますとか・・・

いつまでに決めますとか・・・

などなど

耳障りの良い言葉を並べる事です。

私も以前は大手と呼ばれる仲介会社に勤務していた際には、

そういった営業方法だったかもしれません。

今は、様々な部署で経験を積んで、こういう言い回しはしないようにしてます。

幸い私が受諾した物件に関しては、客付けが出来なくてトラブルに発展したことは

ありませんが、こういった言い回しですと、うまくいかなかった場合に、

同じように管理解約へ発展しますので気を付けましょう♪

やっと柏の街でも、少しずつ契約更新時や入居者の入れ替え時などで

設定賃料を上げるという事が増えてきました。

私も就職氷河期に社会に出た世代ですが、家賃が上がる

という事を経験せず生活してきましたが、やっと最近では家賃を上げる

という事が世間で認識されるようになりました。

とは言え、地域にはそれぞれ賃料相場というモノがありますので、

きちんと調べる事が必要です。

賃料相場は単純にレインズやアットホームなどの成約実績で見るのも良いですが、

基本的な考えとしては、賃料は生き物ですので

ギリギリ成約になる金額（もちろん上限です）で設定します。

オーナー様の資本力によって、このやり方を変えることも多々ありますが、

今回の物件に関しては、私が当時想定した賃料よりも大きく下落しておりますので、

次の入居者の入れ替え時から少しやり方を変えて賃料UPを狙っていきたいと思います♪

確認するポイントですが、単純にまず館内の清掃状況であったり

管理状況についての確認です。

館内の清掃は幸いにして、オーナー様が定期的に入れていましたので

特に問題はありませんでした。

トラウマになっている消防についての確認です。

まずは、消火器が設置されているか？

誘導灯が点灯しているか？

など目視で確認できるところから始めます。

消火器については、使用期限が切れていないか？

を確認します。

残念ながら使用期限がそろそろですので、交換が必要です。

ん？

なんか見慣れないモノが・・・

近くに寄って確認をすると・・・

見慣れないタンクがありました。

地域的に貯水槽という事もないし

当然、浄化槽でもありません。

よく見ますとプロパンガスのタンクでした♪

都市ガス供給物件ですが、プロパンガスへダウングレードされたみたいです。

以前はプロパンガス供給会社で給湯器であったり、エアコンだったりの付帯設備を貸与してくれる事が基本でしたが、ガス料金に加算することによってガス会社も対応できたという歴史がありました。

一昨年にそういったガス料金への加算が出来なくなったことから

最近は下火になりましたが、今振り返って考えてみると

だからプロパンガスは高かった

というのも理解できます。

話はズレてしまいましたが、このような所を確認します。

基本的に管理を受託するにあたって

疑問がないように確認作業を行います。

この段階で、管理受託は厳しいというジャッジになる事もありますし

喜んで話を進めていくとなります。

今回の案件はもちろん喜んで管理受注させて頂きます。

次回、家賃集金をする場合の注意点についてUPしたいと思います。

アドバンスプロパティへ物件管理をお任せしたい！！

という投資家様　物件オーナー様

からのご連絡心よりお待ちしております♪

今回はこの辺で

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